2019 wordt in veel opzichten weer een uitdagend jaar voor woningcorporaties. De wensen van nieuwbouw, verduurzaming en huurmatiging overstijgen de (financiële) mogelijkheden nog immer fors.
Wat zijn naar verwachting voor 2019 belangrijke ontwikkelingen of doorgaande ontwikkelingen. Dat brengen we in beeld aan de hand van vijf thema’s voor woningcorporaties.
1. Nieuwbouw en verduurzaming
Nieuwbouw en verduurzaming staan op gespannen voet met elkaar. Elke euro die wordt gestopt in nieuwe woningen kan niet worden besteed aan verduurzaming. Beiden zullen echter moeten plaatsvinden. Het tekort aan nieuwe woningen bedraagt inmiddels ca. 100.000, waarvan zeker de helft in de (middeldure) huur. Nieuwbouw is en blijft dus dringend noodzakelijk. Nieuwbouw kan deels worden gefinancierd door verkoop van bestaande woningen of afstoten van de middeldure (nietDAEB) complexen. Door de bouw van energieneutrale woningen wordt er uiteraard ook meteen aan verduurzaming gedaan. De huidige nieuwbouw is immers BENG of NOM, gasloos en soms al CO2 neutraal. Echter ook de bestaande woningvoorraad zal verder moeten worden verduurzaamd. Nieuwe technieken, warmtepompen en mogelijk zelfs waterstof dragen daar aan bij. Beide thema’s blijven dan ook volop aandacht vragen en door innovatie en slimme (no-regret) maatregelen kan er op beide gebieden worden gepresteerd. Dit vraagt wel om een heldere en concrete portefeuillestrategie.
2. Vergrijzing en kleiner wonen
We worden steeds ouder met z’n allen, ook de huurders van huurwoningen. Die vergrijzing brengt nieuwe problemen met zich mee. Aangepaste woningen, meer zorg aan huis, vereenzaming en de behoefte aan ontzorging. Een woonhuis wordt naarmate iemand ouder wordt steeds minder geschikt en dus lastiger te bewonen. Noodzakelijk onderhoud en ontoegankelijkheid (drempels, trappen, etc.) hinderen in het woongenot. Men blijft in de huurwoning vanwege het gemak en de betaalbaarheid, maar ook vanwege de sociale contacten. Concepten met zorg zullen steeds vaker worden ingezet in nauwe samenwerking met de woningcorporatie. Langer zelfstandig wonen vraagt om slimme (technologische) oplossingen, maar ook om aanpassingen in toegankelijkheid. Verduurzaming en de intrede van slimme meters, andere installaties, gasloos/all electric verlangt van ouderen meestal een ingewikkelde aanpassing in hun woonpatronen. Allemaal zaken waarin ze bij de hand moeten worden genomen. Tenslotte zullen veel ouderen uiteindelijk de wens hebben om kleiner te wonen. Gelijkvloers, met een handige indeling en aangepaste natte ruimtes. Daar ligt nog een stevige opgave/uitdaging!
3. Samenwerking en vitaliteit
Als we een ding geleerd hebben in de afgelopen periode is dat woningcorporaties het niet alleen kunnen. Ze gaan meer en meer de samenwerking aan met uitvoerende partijen, maar ook met zorg en welzijnspartijen, met de gemeente en met hun huurdersverenigingen. In 2019 zal dat onverminderd verder gaan en zelfs accelereren. Resultaat Gericht Samenwerken (RGS) zal steeds vaker als onderhouds- en beheervorm worden gekozen om te onderhouden en renoveren. Samen met bewoners en de corporatie de juiste scenario’s kiezen en de uitvoerende partijen slim en efficiënt hun werk laten doen. Ketenintegratie pur sang met een belangrijke regisseursrol voor de corporatie. Dat vraagt wel een corporatie die flexibel en vitaal is, met de juiste mensen op de juiste plek. Woningcorporaties zullen dus absoluut gaan werken aan hun organisatie, investeren in hun personeel, verder ontwikkelen en innoveren en streven naar de Vitale Corporatie!
4. Assetmanagement en wijkontwikkeling
Assetmanagement wint verder aan belangrijkheid en wordt steeds professioneler en slimmer ingezet. In de (groene) beleidsachtbaan vervult assetmanagement de verbinding tussen strategie (portfolio) en operatie (property). Die assetknoop is wel een ingewikkelde voor woningcorporaties gelet op hun maatschappelijk karakter. Marktwaarde versus beleidswaarde met strategieën op complexniveau. Rendementsoptimalisatie is zeker niet het uitgangspunt, maar de financiële resultaten op corporatie en op complexniveau spelen een steeds grotere rol. Komt bij dat je zeker bij veel woningen in een klein gebied, bijv. wijk (of buurt/kern) niet kunt volstaan met alleen de strategie op complexniveau te toetsen en in te zetten. Je zult ook op het niveau van de wijk moeten kijken en keuzes maken. De ontwikkeling van de wijk heeft immers stevige impact op de strategische keuzes van de individuele complexen op het assetniveau. Verder is de correctheid en betrouwbaarheid van (in en externe) data steeds belangrijker voor goed assetmanagement (zoals MJOB’s, mutatiegraden en aantal reacties op woningen, WOZ-waardes, WWS punten, asbest, veiligheid en energie-indexen, etc.). Beslissingen worden het beste genomen vanuit betrouwbare cijfers en gegevens over woning, (onderhouds)kosten, huren, energielabels, waardes en verhuurbaarheidsparameters.
5. Leefbaarheid
Een verrassende ‘oude bekende’; leefbaarheid. De bezuinigingen die woningcorporaties hebben doorgevoerd als gevolg van o.a. verhuurdersheffing, vennootschapsbelasting en ander heffingen beginnen hun sporen achter te laten. Ook de beperkingen vanuit de nieuwe Woningwet om veel geld in leefbaarheid te stoppen en het passend toewijzen aan lage inkomens begint zichtbaar te worden. Door dit ‘beleid’ is er minder geld beschikbaar voor leefbaarheid. We zien helaas in de ‘traditionele‘ volksbuurten met veel huurwoningen -maar ook in de hoogbouw- veel sociale problematiek van overlast, criminaliteit, geweld, vervuiling en andere zaken. Daarmee nemen de leefbaarheidsproblemen toe en zullen corporaties worden gedwongen weer meer in leefbaarheid te investeren. Anders leidt dit onherroepelijk tot meer kosten, grote probleemwijken en lagere woningwaardes, allemaal onwenselijk….
Deze vijf thema’s zijn zeker niet uitputtend en volledig beschreven. Woningcorporaties zullen hun handen vol hebben aan de reguliere bedrijfsvoering, governance, onderhoud, verhuur en renovaties. Daarbij zullen ze absoluut ook de vijf genoemde ontwikkelingen niet uit het oog mogen verliezen!
