Complexplannen stress

Veel woningcorporaties zijn in het kader van hun beleidscyclus en het opzetten van goed assetmanagement bezig om complexplannen op te stellen.

We zeggen nadrukkelijk complexplannen en geen complexbeheerplannen. Het woordje ‘beheer’ suggereert nl. teveel status quo, instandhouding en standaard onderhoud. Bij complexplannen anno nu moet er aansluiting zijn met de gekozen strategie van (door)exploitatie in het portefeuille of strategisch voorraad beleid.

Complexplannen worden ingezet als uitwerking van het assetmanagement. Maar vanwege de aansluiting in het beleidsproces moet er zowel worden gekeken naar de huidige prestaties en de verwachte prestatie na toepassing van de strategie. Dit is zichtbaar in de beleidscyclus (figuur).

Het snijpunt in de beleidscyclus is cruciaal in het komen van strategie naar uitvoering. Daarin spelen complexplannen een steeds grotere rol!

Complexplannen stress

Maar nu naar de titel van dit stuk. Stress, dat levert het bij veel corporaties op omdat ze het lastig vinden om a) de juiste data te verzamelen, b) deze te interpreteren en c) het overzicht te houden van de effecten op de gehele (wens)portefeuille.

Hoe die stress te voorkomen? Nou om te beginnen is het zaak goede analyses te maken van hoe de complexen (onderling) presteren op hun bijdrage aan de portefeuillestrategie. Dat betekent op portefeuilleniveau beoordelen hoe ze:

  • presteren op de totaal aantal gewenste woningen (op gemeente of kern-niveau)
  • bijdragen aan de gewenste woonvormen
  • scoren op kwaliteit (energetisch, onderhoud en renovatie)
  • bijdragen aan de juiste (huur)prijsniveaus
  • onderling renderen

Een goede format voor je complexplannen in de vorm van een tool (Excel of een softwarepakket) is daarbij erg handig en bruikbaar.

Complexanalyses

Met behulp van enkele eenvoudige grafieken zijn de analyses dan scherp en snel te maken en kan er op complex-niveau worden beoordeeld wat nodig is voor de verhuurbaarheid, de betaalbaarheid, het onderhoud en de financiƫle prestaties. Hiervoor is enerzijds de lange termijn strategie van belang (bijv. doorexploiteren, verkoop of sloop/nieuwbouw ed) en anderzijds de strategische maatregelen die de komende 5 jaar nodig zijn (huurprijs, verduurzaming, levensloopgeschikt maken, mutatiebeleid, doelgroep-wijziging, etc.).Voor ingewikkelde complexen of complexen die op de nominatie staan voor een ingreep kan een uitgebreidere toekomstnotitie worden gemaakt.

Inzicht in de complexprestaties nu, leidt tot keuze van uit te voeren maatregelen in verhuur en onderhoud en prijs voor de toekomst. Dit dient uitgevoerd te worden in het beheer op property-niveau en leidt door monitoring weer tot input voor bijstelling van de complexplannen en strategie vanuit het volkshuisvestelijk kader.

Zo leidt een goed gekozen proces tot voorkoming van stress!

 

 

 

 

 

FM Consultants is op dit moment bij meerdere corporaties bezig om dit proces van assetmanagement en complex plannen vorm te geven en uit te werken in een tool.




Ga terug