De woningmarkt in de Miljoenennota 2019

Wat staat er in de Miljoenennota 2019 over de woningmarkt? 5 belangrijke onderwerpen uit deze Miljoenennota.

De miljoenennota 2019 is gepresenteerd. Daarin ook aandacht voor de woningmarkt. Hieronder staan een aantal belangrijke onderwerpen, inclusief hun toelichting uit de Miljoenennota. Verder staat er nog wat aanvullende zaken met betrekking tot woningcorporaties, zoals:

‘Daarnaast verlaagt het kabinet de verhuurder-heffing met structureel 100 miljoen in het kader van de woningmarktambities van woningbouwcorporaties. Het kabinet heeft ook besloten bestaande publiek-private infrastructuurprojecten te vrijwaren van de gevolgen van ATAD’.

De vijf thema’s zijn (hieronder verder toegelicht):

De toegankelijkheid van de woningmarkt staat onder druk; 

Er zullen meer woningen gebouwd moeten worden;

Fiscale stimulering voor de eigen woning verstoort de markt en maakt de economie instabiel;

Het kabinet neemt maatregelen om de werking van de woningmarkt te verbeteren;

Woonzorgarrangementen


Algemeen: Huizen in Nederland worden steeds duurder.

De woningmarkt trok in de grote steden al een paar jaar geleden aan, maar nu is de snelle prijsgroei een nationaal fenomeen. De huizenprijzen waren in het tweede kwartaal van 2018 gemiddeld bijna 9 procent hoger dan een jaar eerder, en in bijna alle provincies minstens 7 procent hoger. Ook op andere manieren is te zien dat de woningmarkt steeds krapper wordt: er staan steeds minder woningen te koop, het aantal transacties daalt, huizen worden sneller verkocht en veel huishoudens verwachten dat de prijzen verder stijgen. De aantrekkelijkheid van steden – als gevolg van aanwezige werkgelegenheid en de beschikbaarheid van goede voorzieningen – leidt tot sterk stijgende huizenprijzen. Huizenprijzen in de stedelijke regio’s stegen de afgelopen jaren dan ook sterker dan in landelijke gebieden. Zeker in de grote steden is de vraag naar woningen veel groter dan het aanbod, waardoor de woningmarkt oververhit is geraakt. Ook in de huursector is er sprake van een groot tekort aan woningen, waarbij vooral de beschikbaarheid van middeldure huurwoningen onder druk staat. Daarmee is de krapte op de woningmarkt reden tot zorg. Het is moeilijk vast te stellen of er sprake is van een zeepbel, waarin de prijzen steeds verder stijgen, omdat huizenkopers speculeren op toekomstige prijsstijgingen. Hoewel de huizenprijzen nu gestegen zijn tot het hoogste niveau ooit, liggen ze gecorrigeerd voor inflatie nog onder het niveau van 2008. De prijsgroei in Nederland gaat ook nog niet gepaard met een sterke groei van de hypotheekschulden. De volgende punten gaan verder in op de situatie op de Nederlandse woningmarkt en de maatregelen die het kabinet neemt om het woningaanbod te vergroten en de werking van de woningmarkt te verbeteren.


1. De toegankelijkheid van de woningmarkt staat onder druk.

Door de lage rente, de stijgende koopkracht en het vertrouwen in de woningmarkt
is de afgelopen jaren de vraag naar woningen sterk toegenomen.
Het aanbod blijft daarbij achter. Tijdens de crisis zijn er te weinig
woningen gebouwd. Nu het weer beter gaat, kost het tijd voordat het
aanbod zich aanpast aan de veranderingen in de vraag. De woningmarkt
is namelijk een voorraadmarkt: de voorraad woningen staat op korte
termijn min of meer vast. Dat betekent dat een stijging van de vraag in
eerste instantie leidt tot hogere huren en huizenprijzen. Mensen met
lagere middeninkomens, starters, studenten en ouderen vinden dan
moeilijk een huis. Vooral in de grote steden is de beschikbaarheid van
middenhuurwoningen – met huurprijzen grofweg tussen de 700 en 1.000
euro per maand – beperkt. Woningzoekers die door de stijgende prijzen
geen huis kunnen kopen en te veel verdienen om in aanmerking te komen
voor een sociale huurwoning, kunnen daardoor tussen wal en schip
vallen. Ook voor doorstromers vanuit de sociale sector is meer
middenhuur van belang.


2. Er zullen meer woningen gebouwd moeten worden.

De komende jaren groeit de bevolking verder en neemt het aantal eenpersoonshuishoudens
toe. Beide ontwikkelingen dragen de komende decennia bij aan
een toenemende vraag naar woningen, met name in de grote steden. Het
vergroten van het woningaanbod heeft daarom hoge prioriteit. Marktpartijen, vertegenwoordigers van bewoners, de koepels van woningcorporaties,
waterschappen en het Rijk hebben in de Nationale woonagenda de
ambitie uitgesproken om tot 2025 jaarlijks 75 duizend woningen bij te
bouwen. Het doel is de woningbouwproductie te versnellen en te
vergroten, de bestaande voorraad beter te benutten en wonen betaalbaar
te houden. Ook wordt de Crisis- en herstelwet breder, sneller en makkelijker
toepasbaar gemaakt. Met de samenwerkingstafels middenhuur en
met een nieuwe Wet middenhuur wordt gewerkt aan een beter functionerende
huurmarkt en worden onnodige drempels voor corporaties
weggenomen. Het expertteam woningbouw ondersteunt gemeenten,
corporaties en marktpartijen bij lastige projecten. Aanvullend stelt het
kabinet 38 miljoen beschikbaar om met lokale partners de woningbouw te
stimuleren op transformatielocaties. Tegelijkertijd vraagt de schaarste op
de woningmarkt om een aanpak van excessen in de bestaande voorraad.
Het kabinet beziet momenteel met gemeenten of zij voldoende mogelijkheden
hebben om uitwassen in de toeristische verhuur, huisjesmelkerij en
problematische vakantieparken aan te pakken.


3. Fiscale stimulering voor de eigen woning verstoort de markt en maakt de economie instabiel.

De fiscale aftrekbaarheid van rente en kosten voor een eigenwoningschuld heeft kopen relatief aantrekkelijker
gemaakt dan huren in de geliberaliseerde huursector. Hierdoor is deze
huursector kleiner dan Nederlanders eigenlijk willen. Er zijn immers ook
mensen die de flexibiliteit van huren waarderen. De fiscale stimulering
verstoort ook de keuze tussen woonconsumptie en overige consumptie,
en de investeringsbeslissingen van huishoudens. De overheid belast
vermogen in de eigen woning veel minder dan vermogen in box 3 van de
inkomstenbelasting. Daarom kiezen Nederlanders er vaak voor om
vermogen op te bouwen in de eigen woning, terwijl dat niet voor ieder
huishouden de nuttigste manier is om kapitaal in te zetten. Het geld zit
dan bovendien «vast in stenen», waardoor het bij tegenslag minder
gemakkelijk te gebruiken is. De fiscale stimulering heeft ook de
hypotheekschulden opgestuwd. Die hoge schulden vormen een risico
voor huishoudens en voor de financiële en macro-economische stabiliteit.
Dit hebben we gezien in de laatste economische crisis, toen de huizenprijzen
inzakten en veel huishoudens te maken kregen met een hypotheekschuld
die hoger was dan de waarde van het huis («onderwaterhypotheek»).
Dat maakte verhuizen een lastige financiële opgave voor deze
gezinnen.


4. Het kabinet neemt maatregelen om de werking van de woningmarkt te verbeteren.

Tijdens de vorige kabinetsperiode is de fiscale eigenwoningregeling ingrijpend gewijzigd. Het kabinet gaat voort op dit
ingezette pad. Het maximale tarief waartegen huizenbezitters kosten
mogen aftrekken wordt versneld afgebouwd. De afbouw gaat per 2020
van jaarlijks 0,5 procentpunt naar jaarlijks 3 procentpunt, totdat per 2023
het basistarief van 36,95 procent is bereikt. Tegelijkertijd verlaagt het
kabinet het eigenwoningforfait als compensatie. De aftrek wegens geen of
geringe eigenwoningschuld (Hillen-regeling) wordt vanaf 2019 in 30 jaar
uitgefaseerd. Deze is ooit ingevoerd om aflossen van de eigenwoningschuld
te bevorderen. Sinds 2013 geldt echter dat nieuwe hypotheekleningen
ten minste annuïtair moeten worden afgelost om aanspraak te
kunnen maken op aftrek van rente en kosten. Een extra stimulans voor
aflossen is dus niet meer nodig. De genoemde maatregelen verminderen
de subsidie op het eigenwoningbezit en de marktverstoring. Structureel is
er nog altijd sprake van een fiscale stimulering van het koopsegment ter
grootte van per saldo ruim 4 miljard euro. Overigens staat in 2019 de
evaluatie gepland van de fiscale eigenwoningregeling. Hierin zal
stilgestaan worden bij de complexiteit, doelmatigheid en doeltreffendheid
van de regeling en de transactie- en uitvoeringskosten die deze met zich
meebrengt voor huiseigenaren, banken en de Belastingdienst.


5. Woonzorgarrangementen

Gemeenten worden gestimuleerd met een subsidieregeling om samen met woningcorporaties, projectontwikkelaars, burgerinitiatieven en/of zorgaanbieders nieuwe woonzorgarrangementen op te zetten. Dit is onderdeel van het programma Langer Thuis en hiervoor worden in de periode 2019–2021 middelen gereserveerd.




Ga terug