De Vitale Corporatie, op zoek naar de Bedoeling…

Er is voor corporaties een nieuwe werkelijkheid ontstaan. Eentje van proactief handelen en klantgericht werken in combinatie met forse regulering van het takenpakket. Een toekomstbestendige en gezonde woningcorporatie werkt integraal aan vastgoed, woonbeleid, financiën & processen en mensen & teams. Een vitale corporatie zet niet zomaar een stip op de horizon, maar gaat op zoek naar de ‘bedoeling’!

Dit artikel is in iets gewijzigde vorm verschenen in Renda #2 2018 en onderdeel van een serie van 4 artikelen over het thema De Vitale Corporatie.

De Vitale Corporatie is een aanpak die is opgezet en ontwikkeld door FM Consultants –  vastgoedprofessionals, VISA Vaart in Samenwerken – de mens maakt het verschil en TREIV – waardecreators.

In deel één van de Vitale Corporatie zijn we ingegaan op de nieuwe realiteit die ontstaan is voor corporaties vanuit wet en regelgeving. Speerpunten in het beleid zijn betaalbaar huurbeleid, aandacht voor woonlasten, verduurzaming en het centraal zetten van de klant, de huurder. Dit moeten corporaties combineren met gezonde financiën, efficiënt werken, marktwaardering en fitte vitale organisaties. Dat alles in een woningmarkt die oververhit dreigt te raken en een steeds groter tekort aan sociale huurwoningen heeft en tegelijkertijd innoveert en circulair wordt. De volkshuisvestelijke opgave vraagt van corporaties een steeds scherpere vastgoedsturing.

Het vitaalprogramma

De grote uitdaging voor corporaties is niet zomaar een beleidsstip op de horizon te zetten, maar op zoek te gaan naar de ‘bedoeling’: een vitale, gezonde en toekomstbestendige woningcorporatie.

Dat kan alleen door gestructureerd te werken aan de ‘gezondheid’ van het vastgoed, het wonen, de financiën, de processen én de medewerkers. Daarvoor hebben we een vitaalprogramma ontwikkeld. Naast de dagelijkse werkzaamheden, gaat de corporatie zelf aan de slag met:

  • Waar willen we naartoe? à de ‘bedoeling’
  • Wat gaat al goed? à niks meer aan doen
  • Wat kan anders en/of beter? à zelfinzicht
  • Wat zijn de concrete ontwikkelpunten? à ontwikkelagenda
  • Welke stappen moeten we zetten? à stappenplan

De vier thema’s worden hierbij integraal aangepakt:

  • fysieke gezondheid’: Daarmee werk je aan toekomstbestendig vastgoed met aandacht voor duurzaamheid en betaalbaarheid via het portefeuille- en assetmanagement.
  • emotionele gezondheid’: Daarmee werk je aan een toekomstbestendig woonbeleid met aandacht voor scheefwonen, overlast en resultaatgericht onderhoud.
  • mentale gezondheid’: Daarmee werk je aan toekomstbestendige teams en duurzame inzetbaarheid van medewerkers en organisatie met aandacht voor leiderschap, persoonlijke ontwikkeling en samenwerking.
  • gezonde voeding’: Daarmee versterk je de financiële gezondheid van je corporatie met aandacht voor systemen, financiën, rendement en processen.

Vitaal vastgoedbeleid

In dit artikel gaan we in op het eerste onderdeel: ‘fysieke gezondheid’, oftewel vitaal vastgoedbeleid.

Vastgoedbeleid is erg belangrijk voor corporaties. Het zijn de producten voor hun huurders en bewoners. Het is het fysieke deel van de werkzaamheden. Met een toekomstbestendige vastgoedportefeuille (van sociale huurwoningen), is het mogelijk om de belangrijkste kerntaken te realiseren: Voldoende betaalbare en geschikte woningen voor de doelgroep. Omdat woningcorporaties woningen langer in de vastgoedportefeuille houden, dienen ze ook duurzaam en kwalitatief goed te zijn. Dat ondersteunt het woonbeleid op het gebied van het langer thuis blijven wonen en de verhuurbaarheid.

Het draait om de volkshuisvestelijke en de politieke opgave (CO2 reductie in 2050). Dit noodzaakt tot gericht investeren in duurzame woningen.  Dat gaat verder dan alleen energie, het gaat ook om circulair, levensloopgeschikt, CO2-neutraal en zorgwoningen en woningen voor ouderen.

Vitale wijken

Wie bij een corporatie een woning huurt, krijgt meer dan een huis. Corporaties willen dicht bij hun huurders staan, de juiste service- en dienstverlening bieden en de bewoner eigen verantwoordelijkheid geven in wat hij kan regelen. Het gaat ook om communicatie, zorg en leefbaarheid van buurt en wijk. Niet voor niets wordt er hard gewerkt door corporaties, gemeentes, zorg en andere partijen om vitale wijken te creëren en te behouden door in te zetten op vitaal vastgoed.

Vastgoedbeleid wordt bij een corporatie op meerdere niveaus vormgegeven. De meeste corporaties werken in de drie lagen van portefeuillemanagement, assetmanagement en propertymanagement. Anders gezegd, op het strategische niveau denken ze na over de woningmarkt en de ‘ideale’ samenstelling van hun totale vastgoedportefeuille. Wat willen bewoners? Hoe en waar willen ze wonen? Wat willen ze betalen? Op dit niveau spelen ook de prestatieafspraken die gemaakt worden met de stakeholders. Op assetniveau worden de strategische maatregelen op woningcomplexniveau of buurt en wijken bepaald en wordt de vastgoedportefeuille gewaardeerd op het financiële en maatschappelijk rendement. Tenslotte komen corporaties op propertyniveau in overleg met bewoners tot de juiste aanpak en uitvoering. Vitaal vastgoedbeleid gaat in op alle drie deze schaalniveaus.

“Bewoners wonen graag in vitale wijken en buurten”

Portefeuilleplan

Vitaal vastgoedbeleid begint bij het opstellen van een pragmatisch portefeuilleplan. Vanuit woningmarktonderzoek is duidelijk geworden hoe de woningmarkt zich ontwikkelt. Welke doelgroepen er zijn en welke huishoudsamenstelling ze hebben. De inkomens van de doelgroep bepalen het passend huisvesten. Deze woningmarktinformatie geeft richting aan de ontwikkeling van de woningportefeuille en een passend woningaanbod. Waar gaan we afstoten en waar nieuwbouwen?

Het overgrote deel van de portefeuille blijft in exploitatie en moet worden onderhouden, gerenoveerd of getransformeerd en verduurzaamd. Vooral die laatste drie, het renoveren, transformeren en verduurzamen om te komen tot energieneutrale duurzame woningen, raakt bewoners. Zij zien hun woonlasten vaak dalen (of gelijk blijven met behulp van EPV). De kwaliteit van hun woning blijft op niveau of bewoners krijgen tegen geringe huurverhoging comfortverbetering.

Aan de hand van het huidige beleidskader (betaalbaarheid, duurzaamheid, beschikbaarheid, kwaliteit), de actuele woningmarktinformatie, de complexanalyse en wijk- of buurtscans komt een corporatie tot een actuele visie op de ontwikkeling van de voorraadportefeuille voor de komende 10 tot 15 jaar. De financiële doorrekening van de plannen en de marktwaarde bepalen de uiteindelijke portefeuillestrategie.

Met dit programma van de Vitale Corporatie bereik je dat:

  • Op portefeuilleniveau de ondernemingsdoelstellingen worden vertaald naar strategische keuzes voor de gehele woningportefeuille;
  • Er een actueel beeld van de huidige woningmarkt en de ontwikkelingen tot 2030/2040 in beeld komt die de strategische keuzes voor exploiteren, renovatie, nieuwbouw en verduurzaming bepalen;
  • Er binnen het portefeuillemanagement wordt bepaald wie de doelgroepen van beleid zijn, welke locaties belangrijk zijn en hoe wordt omgegaan met wonen en zorg.

Assetmanagement

Assetmanagement is een belangrijk onderdeel geworden van het vastgoedbeleid. Op complexniveau wordt in wijken en buurten geïnvesteerd in betaalbare en duurzame woningen. Een deel van het woningbezit is verouderd of presteert energetisch onder de maat. Woningen moeten betaalbaar blijven om passend te kunnen verhuren. Kortom de assets (woningen) moeten het juiste onderhoudsniveau hebben met een goede energie-index en een betaalbare huur (voor lage woonlasten voor bewoners).

Met de veelheid aan beschikbare data over status en prestatie van de verschillende complexen kan de performance worden bepaald van de woningen en daarmee de wens en behoefte aan onderhouds- en renovatie-ingrepen.

Assetmanagement heeft als primaire doelstelling het verbeteren van het rendement door kostenverlaging en waardevermeerdering, zonder concessies te doen aan de organisatiedoelstellingen. Dit kan aan de onderhoud- en beheerkant of aan de verhuurkant, of allebei.

Secundaire doelen zijn het optimaliseren van de prestaties, terugdringen van faalkosten, borgen van veiligheid, gezondheid, milieu en compliance. Dit kan bijvoorbeeld door slim te investeren in duurzaamheid (met waardevermeerdering tot gevolg), regisserend opdracht te geven, bij te dragen aan leefbaarheid en goede data-analyses te maken om scherper te sturen en efficiënter te werken.

Assetmanagement is een integraal proces waarbij alle disciplines (wonen, vastgoed en financiën) worden betrokken bij de beleidsuitvoering en (des)investeringsbeslissingen rondom complexen en wijken. Assetmanagement is volop in beweging en professioneel geworden. De uitdaging zit nu in het op een hoger niveau te brengen waarmee het echt een sturingsinstrument wordt voor woningcorporaties. Op financieel, technisch en energetisch gebied én voor de klant.

Met dit programma van de Vitale Corporatie bereik je dat:

  • Er op assetniveau strategische beslissingen zoals aankopen, verkopen, sloop/nieuwbouw, renovatie en exploitatie worden genomen, waarbij de kern van assetmanagement gericht is op directe, indirecte en maatschappelijk rendementssturing;
  • Assetmanagement bijdraagt aan de kwaliteit van processen en dienstverlening;
  • Afwegingen bij besluitvorming meer integraal worden genomen met alle betrokkenen (integrale vastgoedsturing).

Property management

Op het derde niveau van vitaal vastgoedbeleid krijgt property management invulling. Hier zoeken corporaties naar de optimale uitwerking van hun vastgoedbeleid in concrete uitvoering. Dat wordt georganiseerd in en met samenwerking van de ketenpartijen en ketenpartners zoals bij Resultaatgericht Samenwerken (RGS). Corporaties voeren hier steeds vaker de regierol in als opdrachtgever en de uitvoerende partijen werken nauw samen. De bewoner staat hier centraal; in aanpak, uitvoering en communicatie.

RGS geeft vorm aan professioneel propertymanagement. Het is een vorm van procesgerichte samenwerking over verschillende bedrijven heen. Het is een prachtige ontwikkeling die naadloos past in het vitaalprogramma voor vastgoed. Om de beste onderhouds- en renovatieresultaten te behalen is samenwerking met alle partijen (opdrachtgever, uitvoerende partijen en de bewoners) van groot belang. RGS hoort bij vitaal vastgoedbeleid.

De werkwijze van RGS ondersteunt de corporatie om zich te focussen op dat waar ze goed in (willen) zijn en door samen te werken met marktpartijen met aanvullende kennis en competenties. De corporatie kan zich richten op de regierol en geeft focus en kaders waarbinnen de samenwerkende bedrijven volgens de RGS-methodiek langjarig het propertymanagement vormgeven. De systematiek geeft een beter inzicht in de onderhoudsbehoefte, dus betere beslissingen, slimmere investeringen of bestedingen, gewenste kwaliteit en bovenal blije klanten.

Met dit programma van de Vitale Corporatie bereik je dat:

  • Er in het propertymanagement een integrale aanpak wordt gevolgd met alle direct betrokkenen, cruciaal voor succes;
  • Door samenwerking met (keten)partners en vaste uitvoerende partijen de kwaliteit wordt bevorderd, er voldoende aandacht is voor de bewoners en het proces van verduurzaming wordt versneld;
  • Corporaties een rol krijgen als regisserende opdrachtgever.

Toekomstgericht vastgoedbeleid

Vastgoedbeleid staat bij woningcorporaties niet meer op zichzelf. Vastgoed is steeds vaker ‘in dienst’ van de corporatie en de bewoners. Woonwensen en woonlasten (huur en energie) bepalen de woning waarin men wil wonen. Dat dit niet altijd een vrije keuze is, is gelet op de krapte in het aanbod van sociale huurwoningen duidelijk.

“Woningcorporaties bieden geschikte woningen voor huurders met een kleine portemonnee”

Integrale aanpak

De Vitale Corporatie aanpak zorgt ervoor dat een corporatie op alle niveaus van vastgoedbeleid en sturing helder en duidelijk koers heeft en houdt. Door het proces van portefeuille naar asset- en propertymanagement integraal aan te pakken is evenwicht gecreëerd tussen de bewoner, de stenen en het geld. In elk besturingsparadigma: strategie, tactiek en operatie is een groep vanuit de verschillende invalshoeken actief met het ontwikkelen en implementeren van het vastgoedbeleid. Inzet van externe kennis en capaciteit is onmisbaar in het vitaliteitsproces, geven een boost aan deze ontwikkelingen en leiden tot focus op de klant, de bewoner.

Het gehele Vitaalprogramma is geen afvinklijst of standaard verandertraject. Het is een resultaatgerichte en flexibele aanpak, leidend tot een concrete ontwikkelagenda. Deze is afgestemd op de continue ontwikkeling vanuit de kracht en groeimogelijkheden van de corporatie. De bedoeling is helder: toekomstbestendigheid, vitaliteit, wendbaarheid, succes en betrokken mensen.

Recent hebben we het Vitaalprogramma toegepast op een vastgoedafdeling van een woningcorporatie in het midden van het land. Hun ‘bedoeling’: een flexibele werkvoorraad en een efficiënte vastgoedafdeling is uitgewerkt naar een nieuwe opzet van het vastgoedbeleid en de -organisatie. Met focus op het proces, sturen op afwijkingen en innovaties en het meekrijgen van mensen in verandering.

Tekst: Carlo Muller, Levien de Jager en Marion Muller- van der Flier ism




Ga terug