De Woningverdubbelaar©

De Woningverdubbelaar®

Bij veel woningcorporaties is het een herkenbare ontwikkeling: het aantal één- en tweepersoonshuishoudens neemt fors toe. Individualisering is een trend die al enkele jaren aan de gang is en alsmaar voortgaat. De komende jaren komen daar met de vergrijzing en ontgroening alleen maar meer kleine huishoudens bij. Tegelijkertijd ontstaat er een overschot aan (grote) grondgebonden gezinswoningen (vooral buiten de Randstad). Althans, veel kleine huishoudens (waaronder veel ouderen) wonen in (te) grote woningen. Een vorm van scheef wonen. Met het verdubbelen (splitsen) van grondgebonden gezinswoningen kan in meerder opzichten voordeel worden behaald. Woningen worden gelijkvloers, het aanbod verruimt, de huurprijzen kunnen omlaag en – niet onbelangrijk- in de toekomst kunnen ze weer opnieuw worden ingezet als gezinswoning. Deze nieuwe vorm van transformatie nomen wij de Woningverdubbelaar®


Woningmarktontwikkelingen

De groei van de bevolking met veel één- en tweepersoonshuishoudens en de vergrijzing, waardoor er veel één- en twee persoons-senioren huishoudens bijkomen (zie tabel CBS), zorgt voor een groeiende vraag naar kleine(re) en betaalbare woningen. Tot 2040 neemt de bevolking nog met ca. 1.000.000 mensen toe. Het aantal huishoudens stijgt de komende 10 jaar nog met 8%, zo’n 700.000 huishoudens (Bron: CBS). Dit komt voornamelijk door de gezinsverdunning (van 2,23 in 2016 naar 2,1 in 2025). Het aantal alleenstaanden groeit zelfs met 16% (o.a. door de vergrijzing).[1]  Meer en meer kleinere huishoudens zoeken een woning. (Bron: Primos 2016).

We bedoelen hier niet woningen in de categorie ‘Tiny Houses’ of appartementen, maar gewoon kleine betaalbare (huur)woningen. Woonkamer, slaapkamer, badkamer, keuken en buitenruimte (tuintje of balkon), etc. Klein maar met voldoende woongenot. En zeker in de sociale huursector groeit die doelgroep hard. Er zijn steeds meer senioren, alleenstaanden, jongeren, starters, gebroken gezinnen, statushouders, vluchtelingen, weduwen en weduwnaars. Vaak wonen ze alleen of met tweeën in een (grote) grondgebonden eengezins(huur)woning.


De vraag naar kleine woningen stijgt hard

In de Randstad is de vraagdruk enorm en ontkomen we er niet aan de hoogte in te gaan met torenflats en appartementen. Mits er schaarse ruimte is kan er nieuwbouw worden gepleegd. Echter net buiten de Randstad en de grote steden, in een groot deel van Nederland dus, is de behoefte aan gestapelde bouw minder en zijn er vooral veel grote grondgebonden woningen. Het aantal één en tweepersoonshuishoudens is hier echter ook fors en stijgt nog steeds. En dus ontstaat er ook daar langzaam een tekort aan kleine betaalbare woningen, vooral in de sociale huur. Daar heeft men vooral veel grote grondgebonden woningen.

Want dat is een woningtype dat woningcorporaties veel gebouwd hebben in de afgelopen tientallen jaren en dat ze grotendeels nog in hun woningbezit hebben. Natuurlijk, er zijn de afgelopen 15 à 20 jaar veel appartementen gebouwd, maar er is ook een veelvoud aan kleine senioren-woninkjes, portiek-etagewoningen, hatjes en duplexwoningen gesloopt, herontwikkeld of vervangen door appartementen. En grote galerijflats worden niet meer gebouwd.

Die grondgebonden woningen zijn er in de jaren 60, 70 en 80 van de vorige eeuw veel gebouwd. Ze worden volop gerenoveerd en verduurzaamd de laatste jaren en de aankomende decennia. Deze woningen kunnen echter ook prima worden ingezet om aan de groeiende vraag naar kleine woningen te voldoen. Door ze te verdubbelen (splitsen), kunnen we van een grote woning twee kleinere maken.Met het unieke concept van de Woningverdubbelaar©, ontwikkeld door FM Consultants en Van Schagen Architecten.


Concept ontwikkelen samen met woningcorporaties

Inmiddels zijn we concreet met twee woningcorporaties aan de slag om een grondgebonden woning (type doorzon- en tuinkamer) te splitsen in twee bruikbare kleinere woningen. Betaalbaar en praktisch ‘verdubbelen’. De eerste ervaringen met het concept willen we dan ook graag delen:

  1. Grondgebonden woningen (>110 m2) mét een zolderverdieping lenen zich (nog) beter voor verdubbeling. De slaapkamer op de 2e verdieping biedt extra functionaliteit en vierkante meters en er zijn mogelijkheden voor een extra kamer (kleine 2e slaapkamer/hobbykamer);
  2. Een berging aan de voorzijde is handig om de toegang tot beide woningen goed te regelen, mits er ruimte is voor een extra berging aan de achterzijde;
  3. Bij een kopwoning kan de entree van de benedenwoning aan de zijkant worden gerealiseerd. daarmee voorkom je kruisende verkeersstromen bij de entree;
  4. Soms is een kleine functionele uitbouw aan de voorzijde voldoende voor een goede entree van de 2 woningen;
  5. Omdat N=1 bij dit soort woningsplitsingen is het belangrijk om te kijken of er voldoende repeteereffect is (voldoende van hetzelfde type)…

Onze aanpak

  • Wat we belangrijk vinden in de 1e fase is dat corporaties een dergelijke aanpak vinden passen in hun beleid, in hun portefeuillestrategie en in hun woningmarktvisie.
  • We beginnen met een quick scan van mogelijke woningcomplexen/types; zijn er qua ligging en typologie geschikte woningen?
  • Op basis van een aangeleverde pilotwoning maken we een analyse en werken we 2 of 3 varianten uit van de verdubbelaar.
  • We presenteren de voorstellen (eventueel in overleg met de gemeente) en de woningcorporatie maakt een keuze (een of meerdere varianten).
  • Op basis van de uitgewerkte tekeningen en keuzes (varianten) maken we een investeringsopzet.
  • Na goedkeuring en besluitvorming kan het overleg met bewoners worden opgestart.
  • Dit concept leent zich vervolgens goed om als uitvraag in de markt weg te zetten (planmatig dan wel bij mutatie).
  • In de 2e fase dient voorbereiding en uitvoering plaats te vinden.

Voorbeelden

Om u een idee te geven van de mogelijkheden laten we hieronder enkele voorbeelden zien van woningverdubbelingen:

 

 

 


Voldoende argumenten

Daar komt dan nog bij dat de grondgebonden gezinswoningen vaak de duurdere huurwoningen zijn omdat ze veel WWS-punten hebben (veelal boven de 142), vaak onbereikbaar voor deze klantgroepen door de hoge huur en met een fors beslag op de huurtoeslag ten gevolge.

Met de nieuwe regels van het passend toewijzen wordt het ook voor corporaties steeds lastiger om ‘passend’ te huisvesten. Met in veel woningmarktregio’s ook grote druk op de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen ten gevolge. Kortom de vraag en het aanbod matchen  niet meer in deze woningmarkt en vragen om een ‘slimme’ oplossing. Kleinere betaalbare huurwoningen.

Tijd dus om de ‘gezinswoning’ een nieuwe toekomst te geven als dubbele woning. Met een betaalbare investering een woning splitsen, verdubbelen als het ware. En zo twee kleine huishoudens in een grote gezinswoning huisvesten.

Afhankelijk van het woningtype is het mogelijk om van één woning twee te maken, inclusief de natte ruimtes en gescheiden toegang. Ook de mogelijkheden van het (tijdelijk) ‘bijplaatsen’ van een extra (zorg)unit, een mantelzorgwoning (waarbij indien wordt voldaan aan de eisen voor mantelzorg -de relatie tussen verzorger en hulpbehoevende- de termijn voor splitsing flink wordt verkort)  en verduurzamen behoort tot de mogelijkheden.


Meer info De Woningverdubbelaar

Een ingreep en investering met een betaalbaar prijskaartje, levensduurverlenging en marktwaardestijging van de woningen. Maar ook op termijn weer ‘transformeerbaar’ naar een gezinswoning. Zo realiseren we ons belangrijke doel, een groeiende en betaalbare voorraad beschikbare passende huurwoningen: 

 

Meer informatie? Neem contact op met Carlo MullerGiel Thijssen van FM Consultants of Klaas Waarheid van Van Schagen Architecten.