Het opstellen van een portefeuilleplan voor de woningvoorraad is inmiddels gemeengoed bij de woningcorporaties.
De wijze waarop verschilt nog al eens. Dit komt vooral door de vele ontwikkelingen, parameters en regels waar rekening mee moet worden gehouden. Van de lokale woningmarkt, de routekaart naar een duurzame en co2-neutrale woningvoorraad, de huurderswensen per doelgroep, de financiën en het rendement tot aan de vele en wettelijke eisen.
Kortom best een ingewikkeld proces. Als je dan ook nog in het achterhoofd houdt dat er woningmarktregio’s zijn, de gemeente een woonvisie heeft en er strakke regels zijn voor toewijzing van woningen (o.a. passend toewijzen), dan moge duidelijk zijn dat het maken van een helder en duidelijk toekomstbestendig portefeuilleplan veel vraagt van een woningcorporatie anno 2018.
Pragmatisch portefeuilleplan
Zo’n portefeuilleplan kun je heel ingewikkeld maken door alle parameters erbij te betrekken, de vele beleidsdocumenten te integreren en vooral door eindeloos te blijven analyseren en rekenen. Uiteindelijk leidt een goed beeld van de woningmarkt, de woningcomplexen en de wijken (of kernen) tezamen tot een helder portefeuilleplan inclusief scenario’s per complex. Deze manier van voorraadbeleid of vastgoedsturing past ook in het proces van portefeuille-, asset- en propertymanagement.
Stap 1 Woningmarktanalyse
We starten altijd met een goede visie op de woningmarkt door de ontwikkelingen van aantallen inwoners, huishoudens, inkomens en migratiestromen in beeld te brengen. Dit kan prima met de Primos prognoses 2017 en CBS data (eventueel aangevuld met de Whise data over inkomens uit Whooz database). De laatste bron van marktinformatie vormen de verhuurbaarheidsdata van de corporatie zelf, over de verhuringen, reacties, woonduur e.d. Middels een aantal handige bewerkingen levert dat een beeld op van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de betreffende woningmarkt. In de portefeuillestrategie kan daar op worden ingespeeld.
Stap 2 Complexanalyse
In deze stap van het proces analyseren we de woningcomplexen. Per complex wordt de hoofdstrategie (opnieuw) beoordeeld en vastgesteld. Daarnaast gaan we per complex in op mogelijke strategische maatregelen, zoals doorexploiteren, herbestemmen, renoveren, verduurzamen en aftoppen van de huur. We stellen complexplannen op voor alle complexen. We doen dit aan de hand van een programma van eisen voor de complexplannen. In deze format worden o.a. de volgende onderdelen opgenomen:
- complexinformatie, foto, plattegrond en locatie;
- doelgroepinformatie en woningtypologie;
- de onderhoudskwaliteit(bouwtechnisch);
- de energetische kwaliteit (duurzaamheid);
- de verhuurkwaliteit en huren;
- de woonkwaliteit (o.a. zorggeschiktheid);
- de verhuurbaarheid;
- het financiële rendement.
Per complex leggen we de kwaliteiten door middel van een drie- of vijfpuntsschaal vast. We bespreken de complexen integraal met betrokken medewerkers van alle afdelingen en we bepalen de strategie en de strategische en duurzaamheidsmaatregelen.
Stap 3 Wijkscans (of kernscans)
We stellen de wijkscans gezamenlijk met de afdeling verhuur op. Elke wijk of kern (afhankelijk van stad of platteland) heeft een algemene omschrijving, beschrijft de sociaal/maatschappelijke situatie en krijgt een korte SWOT analyse. Tezamen met het beeld van de huidige bevolking en de bestaande woningvoorraad in de wijk vanuit de woningmarktanalyse en de complexanalyse vormen ze de wijkscan. Per wijk of kern wordt aangegeven wat deze kan bijdragen aan de doelstellingen uit de portefeuillestrategie.
Stap 4 Portefeuilleplan met scenario’s
Aan de hand van het huidige beleidskader (betaalbaarheid, duurzaamheid, beschikbaarheid, kwaliteit), de actuele woningmarktinformatie, de complexanalyse en de opgestelde wijkscans komen we tot een actuele visie op de ontwikkeling van de voorraadportefeuille van de woningcorporatie per 2025/2030 en eventueel nog verder in de tijd. Deze wordt ook financieel doorgerekend.
Samenvatting als rapportage
Het resultaat van deze aanpak is een ‘samenvattende’ rapportage met de woningmarktanalyse, het portefeuilleplan met de complexanalyse (inclusief strategieën per complex) en wijkscans. Aan de hand van deze analyse kan een uitvoeringsplanning worden opgesteld voor de periode 2019-2024. Na besluitvorming kan de werkorganisatie ermee aan de slag.
Meerdere woningcorporaties hebben deze aanpak toegepast en geïmplementeerd. Voor meer info: c.muller@fmconsultants.nl
