De Gemeenschap is 2019 gefuseerd en heet nu Woonwaarts
Woningbouwstichting De Gemeenschap heeft in 2017 haar portfoliomanagement opgezet. In het -door FM Consultants begeleidde- proces dat De Gemeenschap heeft doorlopen is een analyse gemaakt van de woningmarktontwikkelingen (bevolkingsontwikkeling en huishoudensamenstelling), de trends in de volkshuisvesting aan de hand van een PESTED-analyse (Politieke, Economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en demografische ontwikkelingen) en de vastgoedportefeuille.
Dat proces heeft geleid tot een keuze in strategieën op wijk- en complexniveau. De woningportefeuille van De Gemeenschap beweegt mee met de landelijke ontwikkelingen en met de woningmarkt in de gemeente Nijmegen (o.a. vanuit de Woonvisie). De Gemeenschap heeft aangegeven open te staan voor ‘opdrachten’ vanuit de stad en investeringen in zwakkere wijken. De betaalbaarheid en duurzaamheid van de sociale huurwoningen zijn speerpunten.
Marktontwikkelingen
De Gemeenschap speelt met haar nieuwe portfoliobeleid in op een aantal relevante ontwikkelingen:
• Groei en de knik in de bevolkingsontwikkeling vanaf 2025 (anticiperen op krimp);
• Betaalbaarheid (passend huurbeleid);
• Verduurzaming (betere energielabels/index);
• (Kwalitatieve) transformatie in bepaalde wijken (inspelen op levensloopgeschiktheid).
De bevolkingsontwikkelingen in de diverse prognoses laten een bevolkingsgroei zien tot 2025, die daarna afvlakt en uiteindelijk vanaf 2040 omslaat in krimp. Omdat het aantal huishoudens (door gezinsverdunning) tot 2040 nog wel toeneemt, blijft de vraag naar woningen (tot 2040) wel stijgen. Daarna zal de woningbehoefte dalen.
Paul van Roosmalen, Directeur Bestuurder Woningbouwstichting De Gemeenschap: ‘Geen dag is als de ander, net zoals je nooit twee keer in dezelfde rivier kan stappen. Ons portfoliobeleid is gebaseerd op vele gesprekken in en buiten onze organisatie het afgelopen jaar, maar bij vaststelling alweer ingehaald door de actualiteit. In Nijmegen is het alle hens aan dek om de vergunninghouders in de komende jaren een goed onderdak te kunnen bieden zonder de overige woningzoekenden in de kou te laten staan.’
Passend toewijzen
Vanuit de discussie over betaalbaarheid en de regels over passend toewijzen is het huurbeleid aangescherpt (100% passend toewijzen) en zijn er keuzes gemaakt over het aftoppen van de woningen op de huurgrenzen. Er wordt meer ingezet op verduurzaming van het woningbezit naar gemiddeld label B in 2020 (1.800 woningen krijgen een betere energielabel).
De Gemeenschap heeft bezit in 11 wijken, maar is dominant aanwezig in Nijmegen-Oost. De wijk Hengstdal en dan specifiek De Spoorbuurt wordt getransformeerd en verduurzaamd. Verder is er een volkshuisvestelijke opgave in Neerbosch-Oost en ook in Nijmegen Noord zijn doelen bepaald, zoals het realiseren van betaalbare woningen onder de aftoppingsgrenzen.
Scenario’s
Voor alle complexen zijn door de medewerkers van De Gemeenschap de scenariokeuzes gemaakt (doorexploiteren, renoveren, transformeren, verkoop en (sloop en) nieuwbouw) en de keuzes op wijkniveau, die leiden tot een kwalitatief betere woningvoorraad. Met een financieel afwegingskader voor investeringen (rendement). Daarmee heeft De Gemeenschap een goed beeld van haar wensportefeuille.
Conclusies voor uit het portfoliomanagement: transformatie, betaalbaarheid, verduurzaming en participatie zijn de hoofdthema’s in de komende jaren. Het portfoliobeleid is vastgesteld door MT en RvC en wordt nu geïmplementeerd.
Voor meer informatie: Carlo Muller, 06-53261455 of c.muller@fmconsultants.nl
