Portefeuille en Assetcyclus
Op dit moment voeren we een opdracht uit voor de implementatie van assetmanagement bij een kleine woningcorporatie, ca 3.500 eenheden.
Van niets naar een professionele portefeuille en assetcyclus in 2 jaar; dat is de opdracht bij deze corporatie. In 2019 startten we, met als vertrekpunt een nieuwe portefeuillestrategie, met het opzetten van assetmanagement: data-analyse, de bouw van een assetdashboard, het houden van complexsessies en de uitwerking in een assetplan en een meerjarenbegroting tot 2035. En dat ook nog met een hele diverse woningportefeuille, van hoogbouw tot seniorenwoningen en van zorgcomplexen tot studentenhuisvesting en zelfs residentieel wonen.
Het betrekken van de organisatie, de verschillende afdelingen en specialisten was cruciaal in dit proces en de assetmanager was daarbij de regisseur. Nu een jaar verder ligt er het eerste assetplan, hebben alle complexen een beleidslabel en is de opgave op hoofdlijnen doorgerekend tot 2035. Een knappe gezamenlijke prestatie, maar dan begint het pas…
Assetmanagement
Assetmanagement speelt een verbindende rol in dit proces, gebruik makend van de beleids8baan, vanuit de opgave en doelen in de portefeuillestrategie via wijkanalyses en complexen naar de uitvoering. Lastig, omdat veel zaken nieuw zijn en gewijzigde en verbeterde informatie over de vastgoedcomplexen en de verhuur soms leidt tot gewijzigde inzichten en strategische keuzes.
Hoe houd je rekening met èn de eisen van betaalbaarheid, levensloopgeschiktheid, de (vastgoed)kwaliteit, de verduurzaming en de leefbaarheid èn maak je daarbinnen afgewogen onderbouwde keuzes voor de (vaak) lange termijn.
Na een jaar zijn er desalniettemin grote stappen gezet en zijn we er tegelijkertijd nog lang niet. P&A cyclussen implementeren en professioneel maken kost elke corporatie 3 tot 5 jaar, ongeacht de grootte. Een kleine corporatie heeft als voordeel dat assetmanagement niet over veel schakels loopt. Rechtsreeks schakelen met de manager vastgoed en wonen of bedrijfsvoering en regelmatig overleg met de bestuurder zorgt voor afstemming en creativiteit. Tegelijkertijd is er de valkuil van te trage besluitvorming door de constant wijzigende omstandigheden.
In de volgende fase zal de cyclus weer worden doorlopen en verder worden aangescherpt, inclusief een vernieuwd datamodel en een rekentool. Daarmee heeft assetmanagement in de complexkeuzes en scenario-analyses ook een grote toegevoegde waarde in de professionaliteit van kleine corporaties.
De succesfactoren daarbij zijn:
- Een duidelijk strategisch kader;
- Duidelijke definities en doelen in rendementsdenken;
- Data op orde en waarderen op complexniveau;
- Duidelijke rolverdeling en de juiste organisatie;
- Assetmanager als linking pin tussen vastgoed, wonen en bedrijfsvoering en sparringpartner van het MT.
Meer informatie of vragen? Neem contact op met ons via info@fmconsultants.nl of bel Carlo Muller.
