Feit is dat er met het portefeuillebeleid vorm wordt gegeven aan de noodzakelijke vastgoedsturing.
Behouden, doorexploiteren, renoveren, transformeren, verduurzamen, slopen, verkopen, aankopen en nieuw bouwen. Alles doen wat nodig is om je woningportefeuille up-to-date te houden. De vraag is, moet dat jaarlijks? En zo ja, waarom?
Jaarlijks actualiseren of herijken van het portfoliobeleid is zeker zinvol in het huidige tijdsgewricht. De trends en ontwikkelingen gaan razendsnel en ook wet- en regelgeving vraagt continu aanpassing. Ten slotte speelt de klantwens een steeds dominantere rol, die constant aandacht vraag. Jaarlijks een korte analyse van de DESTEP factoren en een analyse van de vastgoedportefeuille op complexniveau is dan ook noodzakelijk en waardevol. Noodzakelijk om tijdig bij te sturen op de ontwikkelingen en waardevol omdat er wordt geboden wat de klant wil.
We lopen een paar relevante onderdelen langs:
- Afstemmen op actuele woningmarktontwikkelingen;
Door jaarlijks te kijken naar de (demografische) ontwikkelingen op de woningmarkt kan er ingespeeld worden op de behoefte in grootte en kwaliteit van de doelgroep(en). - Wetgeving;
De snel veranderende wet- en regelgeving vereist jaarlijkse bijstelling van de portefeuille. Denk maar aan de huidige marktwaardewaardering, het passend toewijzen, de DAEB/niet-DAEB scheiding, de energieprestatievergoeding en de woningmarktregio’s. Deze Woningwet eisen hebben alle invloed op de samenstelling en rendement van de portefeuille. - Stakeholders (huurders en gemeente);
Het bod aan de maatschappij richting gemeente en huurders betekent scherp analyseren wat de portefeuille nodig heeft en waar wijzigingen door te voeren die passen in het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid en de wensen van de huurders (belangenvereniging). - Technologie;
Een onderschatte factor in de huidige maatschappij, die wordt gekenmerkt door een steeds snellere opeenvolging van technologische ontwikkelingen via internet, apps en de circulaire economie. Domotica, 3D printen, prefabwoningen, NOM, etc. Allemaal met enorme veranderingen in het woningaanbod. - Rendement (financieel en maatschappelijk);
De steeds belangrijker wordende factor bij de portefeuilleanalyse is het financieel en maatschappelijk rendement van de woningen. Hebben we nog steeds de juiste woningen -ook op middellange termijn- op de juiste plaats met de juiste huur. En welke risico’s lopen we bij slecht verhuurbare woningen of woningen die niet de juiste kwaliteit bieden, te duur of te goedkoop zijn…
Het nut van het jaarlijks actualiseren en bijstellen van het portefeuillebeleid is daarmee voldoende onderbouwd, hoeveel er nog meer aanleidingen kunnen worden benoemd. Hoe je dat vervolgens praktisch vorm geeft en op de beleidskalender zet is aan de corporatie zelf. Risico’s worden tijdig zichtbaar en
maatregelen beter toepasbaar.
Kansen en bedreigingen, sterktes en zwaktes, alles is daarmee goed in beeld. Het maakt je organisatie bestuurbaarder en de risico’s zijn tijdig in beeld zodat er kan worden bijgestuurd.
Portefeuillebeleid is voor woningcorporaties een onmisbaar sturingsinstrument geworden in het primaire proces van portfolio-, asset- en propertymanagement!
