Woningmarktonderzoek: Appartementen of grondgebonden woningen?

Regelmatig doen we woningmarktonderzoek voor woningcorporaties en gemeentes.

Belangrijke vragen daarbij zijn ‘Hoe ziet onze doelgroep er uit?’; ‘Wie zijn huurders en wie zijn kopers?’ en ‘In wat voor woningen willen ze wonen?’ en ‘Hoeveel woningen hebben we in 2030 nodig in (sociale) huur en koop?’. En de belangrijkste vraag, ‘Moeten we nieuwe appartementen of grondgebonden woningen bouwen?’

Doelgroep

Om een goed antwoord te geven op die vraag zijn een paar zaken relevant:

  • Hoe zijn de demografische ontwikkelingen in het woningmarktgebied?
  • Hoe ziet de woningmarkt er nu uit (koop/huur)?
  • Welke segmentatiecriteria gebruiken we?
  • Hoe ontwikkelen de inkomens zich?

Demografische ontwikkelingen

Ten eerste is van belang hoe de demografische ontwikkelingen zijn in het woningmarktgebied. Hoe groot zijn de leeftijdsgroepen en hoe ontwikkelen deze zich tot 2030/2050. Dit kan relatief eenvoudig mbv Primos prognoses. In de verschillende leeftijdscategorieën en huishoudenssamenstellingen (types), een-, twee en meerpersoonshuishoudens, zijn de aantallen bekend en is ook zichtbaar of en groei, krimp, vergrijzing en/of ontgroening is.


Grafiek ontwikkelingen leeftijdsgroepen 2030/2050

Ook de woonsituatie is van belang. Zie tabel woonsituatie 75 plussers.

Woonsituatie per
1/1/2018 (75+)
Zelfstandig
wonend
Wonend in een
instelling
Totaal
Nederland
Aantal1.261.565106.0901.367.655
Aantal per 1000
inwoners
922 78 1000

Woningmarktverdeling huur en koop

Op dit moment is de woningmarkt verdeeld in huur en koopwoningen (en een kleine groep overige particuliere belegger en bedrijven). Deze verdeling geeft al een beeld van de huidige huur/koop verhoudingen. Vaak gerelateerd aan inkomens en opleidingssituatie. Binnen deze groepen is er natuurlijk ook nog onderscheid in goedkoop, midden en duur als segmenten. Zie hieronder de verdeling voor Nederland

Eigendomsssituatie1/1/2018
Totale woningvoorraad7.740.984
Koopwoningen4.386.769
Totaal huurwoningen3.275.965
Eigendom woningcorporatie2.268.383
Eigendom overige verhuurders1.007.582
Eigendom onbekend78.250

Tabel: Voorraad woningen; eigendom, type verhuurder, bewoning in Nederland * 1000

Verhouding koop/huur in gemeente

Segmentatiecriteria

Wij gebruiken voor onze inkomensdata de database van Whooze (voorheen Mosaic). Zij beschikken sinds kort ook over een nieuw segementatiemodel, Whize. Whize is een consumentenclassificatie die klanten omschrijft met betrekking tot hun demografie, levensstijl, cultuur en gedrag. Whize classificeert vanaf 2019 alle huishoudens in Nederland in 11 segmenten en 59 subsegmenten. Whize is beschikbaar op huishoudenniveau en op 6-positie postcodeniveau. De 11 segmenten zijn:

  1. Dromen en Rondkomen
  2. Jong en Hoopvol
  3. Volks en Uitgesproken
  4. Bescheiden Ouderen
  5. Stedelijke Dynamiek
  6. Gewoon Gemiddeld
  7. Gezellige Emptynesters
  8. Landelijke Vrijheid
  9. Plannen en Rennen
  10. Zorgeloos en Actief
  11. Luxe Leven

Nieuwe segmentatie

Een belangrijke verschuiving ten opzichte van vorige generaties van de segmentatie is dat in de vernieuwde segmentatie een aantal segmenten zijn ontstaan die voorheen in de data niet goed zichtbaar waren. Zo is het aantal segmenten dat senioren betreft, sterk verbeterd en is het aanzienlijk beter mogelijk om senioren in diverse hogere leeftijdsklassen te herkennen. De vernieuwde segmentatie bevat ook een segment van jonge, zeer hoog welstandige huishoudens, iets wat steeds vaker voorkomt in Nederland. Deze segmenten zeggen iets over de type woningen waarin groepen mensen willen en kunnen wonen. Voor de sociale huursector zijn ‘Volks en uitgesproken’, ‘Gewoon gemiddeld’ en ‘Bescheiden ouderen’ interessante segmenten’. Zie hieronder deniwue indeling van Whize (Whooz®)

Inkomensontwikkeling

Zoals al hiervoor gemeld zijn de inkomensontwikkelingen van de huishoudens van groot belang voor de benodigde woningen. Vanuit de nieuwe Woningwet en het passend toewijzen moeten huurwoningen aan de die doelgroepen met lagere inkomens worden verhuurd. Inzicht in die groepen irt hun huishouderssamenstelling geeft een goed beeld van de verachte benodigde woningen in 2030/2050.

Conclusies aantallen woningen grondgebonden en appartementen

De analyse van voorgaande data levert een beeld van de huidige woning voorraad, de type huishoudens, hun leeftijd en samenstelling en hun inkomen op, nu en in 2030. Door de scherpe analyse van deze parameters te combineren met de demografische ontwikkeling tot 2030 kunnen we een goede voorspelling doen voor het woningbouwprogramma en de benodigde nieuwbouw aan gezinswoningen en ouderenwoningen ( deels appartementen)

Uit presentatie van FM Consultants over woningbouwprogramma voor corporatie en gemeente in Nederland

Bronnen:

CBS Statline, Primos 2018, FM Consultants,

Whooz, Whize: https://www.whooz.nl/blog/whooz-lanceert-nieuwe-generatie-doelgroepsegmentatie

https://nos.nl/artikel/2264038-nog-meer-mensen-straks-alleen-vooral-ouderen.html




Ga terug