Die factoren en onzekerheden hebben enerzijds te maken met de grillige woningmarkt en de doelgroepontwikkelingen en anderzijds met demografie en betaalbaarheid. Dat alles overgoten met een sausje van economische ontwikkelingen en politieke besluitvorming rondom de woningmarkt en corporaties in het bijzonder. Bijzonder lastig en onvoorspelbaar.
Hoe dan toch keuzes te maken en richting te geven aan je visie en strategie? Dat kan met scenarioanalyse op 2 niveaus. Te beginnen met het beleids- of ondernemingsniveau. Hier kan worden gedaan aan ‘scenariodenken’. Welke richting gaat de corporatie op? Worden we een ‘kerncorporatie’, een ‘co-creatiecorporatie’, een ‘energiecorporatie ‘, een ‘waardecorporatie’ of een mix. Een basale keuze van de richting die de onderneming ingaat. Het beleid en de financiële polsstok worden daar op aangepast. En die richting heeft veel invloed op de te maken keuzes rondom het vastgoed en betaalbaarheid. Hiermee vormt zich de lange termijn visie.
Het tweede niveau is dat van het portefeuilleniveau. Hier moet met kennis van de lokale of regionale woningmarkt, demografische ontwikkelingen van de doelgroep en andere sociaal-culturele ontwikkelingen een visie op de vastgoedportefeuille worden ontwikkeld. Is de woningmarkt en de wensportefeuille bepaald, dan kan met behulp van de portefeuillestrategie aan de veranderopgave worden gewerkt.
Een pragmatische benadering van de portefeuillestrategie volgt uit een ‘meeste-impact-benadering’. Met behulp van toekomstscenario’s. Stel vast welke onzekere externe ontwikkelingen er zijn en zet die als twee dimensies uit in een assenkruis. Denk bijvoorbeeld aan de economische ontwikkelingen (en daarmee de ontwikkeling van de doelgroep) versus het scheefwonen. Door deze factoren te kruisen ontstaat de basis voor vier toekomstscenario’s. De vier kwadranten vormen de start voor de bespreking van de toekomstmogelijkheden. Bepaal per scenario de consequenties (aantallen, types, rendement, duurzaamheid) en de richting voor de woningvoorraad. De keuze van de strategie is per kwadrant verschillend omdat de omgeving zich anders voor doet. Zo krijg je een veel gedetailleerder beeld van de benodigde wensportefeuille per gemeente of kern en daar mee de veranderopgave voor de korte tot middellange termijn. De portefeuillevisie vormt zich zo als onderdeel van de ondernemingsvisie.
Groot voordeel van deze benadering is de mogelijkheid om tijdig en tussentijds de portefeuillestrategie bij te sturen en de toekomstige woningvoorraad beter aan te laten sluiten bij de vraag en de markt. Denken en werken met scenario’s is lastig maar werkt verhelderend en leidt uiteindelijk tot duidelijk onderbouwde keuzes.
Voor meer informatie over scenario-denken kunt u contact opnemen met Carlo Muller (c.muller@fmconsultants.nl) of Hein van Corven (h.v.corven@fmconsultants.nl)
Ga naar nieuwsarchief
